尊敬的受益人:
華宸信托有限責(zé)任公司于2016年2月4日設(shè)立了“華宸·青島裕龍?zhí)错斏巾?xiàng)目特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃”(以下簡(jiǎn)稱“本信托”)。作為受托人,現(xiàn)就本信托成立至2017年3月31日的信托事務(wù)向受益人報(bào)告如下,并為報(bào)告中所載資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。報(bào)告書(shū)中的內(nèi)容由本信托的受托人負(fù)責(zé)解釋。
一、項(xiàng)目運(yùn)行情況
1、概況
成立日:2016年2月4日。
信托規(guī)模:人民幣28920萬(wàn)元,分3次發(fā)行。
募集期數(shù) |
金額(萬(wàn)元) |
期限 |
成立日 |
到期日 |
狀態(tài) |
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1 |
17,140 |
8,930 |
1年 |
2016.02.04 |
2017.02.04 |
已結(jié)清 |
8,210 |
2年 |
2016.02.04 |
2018.02.04 |
未到期 |
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2 |
6,240 |
2016.03.02 |
2018.02.04 |
未到期 |
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3 |
5,540 |
2016.03.08 |
2018.02.04 |
未到期 |
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合計(jì) |
28,920 |
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/ |
信托期限:24個(gè)月,如延長(zhǎng)期限需召開(kāi)受益人大會(huì)表決。
至檢查日,項(xiàng)目1年期貸款本息已全部結(jié)清,剩余本金19990萬(wàn)元。
2、用途
信托資金用于受讓永基空間在青島市開(kāi)發(fā)并持有的裕龍·檀頂山項(xiàng)目在建工程以及對(duì)應(yīng)土地的特定資產(chǎn)收益權(quán),資金用于永基空間在青島市開(kāi)發(fā)的“裕龍·檀頂山”項(xiàng)目(原拜泉路片區(qū)項(xiàng)目)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。
3、項(xiàng)目工程進(jìn)度
項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為2.45萬(wàn)平方米,總建筑面積18.8萬(wàn)平方米。共5個(gè)樓座,分4棟住宅樓782戶與1棟寫(xiě)字樓,車(chē)位1087個(gè)。
至檢查日,項(xiàng)目已全部完工,預(yù)計(jì)6月份通過(guò)驗(yàn)收并交房。
4、資金使用情況
該項(xiàng)目信托資金于2016年2月5日-3月10日期間通過(guò)華夏銀行青島分行監(jiān)管賬戶分4筆劃轉(zhuǎn)給項(xiàng)目建設(shè)單位“青島東雍經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司”,資金流向嚴(yán)格按照合同約定劃轉(zhuǎn)。
5、信托財(cái)產(chǎn)專戶開(kāi)立情況
在信托計(jì)劃成立前,受托人為本信托開(kāi)立了信托財(cái)產(chǎn)專戶,開(kāi)戶銀行為中國(guó)銀行呼和浩特市大學(xué)東路支行,賬號(hào)為150844779709。
二、融資主體基本情況及高管變動(dòng)情況
青島永基空間建設(shè)有限公司是一家民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),是由裕龍集團(tuán)有限公司全資成立的項(xiàng)目公司,負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)青島拜泉路片區(qū)改造項(xiàng)目。公司于2011年成功競(jìng)拍位于青島市北區(qū)(原四方區(qū))重慶南路45號(hào)地塊,并為該地塊開(kāi)發(fā)進(jìn)行準(zhǔn)備前期工作。公司于2010年取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暫定資質(zhì)證書(shū),但其股東裕龍集團(tuán)具備多年的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)證書(shū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)一直都是裕龍集團(tuán)有限公司的重要業(yè)務(wù)板塊,多年來(lái)裕龍集團(tuán)開(kāi)發(fā)了包括裕龍科技公寓、裕龍大廈、裕龍國(guó)際中心等多個(gè)標(biāo)志性樓盤(pán),累計(jì)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)70萬(wàn)平米,積累了豐富的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。
企業(yè)為擴(kuò)大生產(chǎn)力,考慮到后期承接工程方向不僅局限于地產(chǎn)類型,現(xiàn)有的企業(yè)名稱已不能滿足后期企業(yè)發(fā)展方向,公司于2016年3月15日在工商局進(jìn)行了名稱變更,企業(yè)更名為“青島永基空間建設(shè)有限公司”,經(jīng)營(yíng)范圍不變,相關(guān)信息可登陸工商局網(wǎng)站查詢,企業(yè)名稱變更后原債權(quán)債務(wù)關(guān)系延續(xù)不變,未對(duì)本信托項(xiàng)目產(chǎn)生兌付風(fēng)險(xiǎn)的影響。
公司內(nèi)部股東及高管人員未有變動(dòng)。
三、融資主體的財(cái)務(wù)狀況
青島永基空間2012年初競(jìng)拍土地成功后,項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)入建設(shè)期。2016年12月末貨幣資金余額1587萬(wàn)元,主要是銷(xiāo)售回款沉淀,預(yù)付帳款余額4087萬(wàn)元,全部為預(yù)付工程款,存貨126846萬(wàn)元,主要為項(xiàng)目土地出讓金、印花稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。預(yù)收帳款全部為銷(xiāo)售房款,借款科目中全部為信托貸款。由于企業(yè)為項(xiàng)目公司,目前項(xiàng)目尚未交付,預(yù)收帳款未計(jì)入利潤(rùn),因此企業(yè)利潤(rùn)表為負(fù)數(shù)。
截至2017年3月31日,企業(yè)報(bào)表顯示企業(yè)總資產(chǎn)為132784萬(wàn)元,負(fù)債86798萬(wàn)元,所有者權(quán)益45986萬(wàn)元,較年初未有較大變動(dòng),其擔(dān)保人裕龍集團(tuán)總資產(chǎn)為795401萬(wàn)元,負(fù)債441596萬(wàn)元,所有者權(quán)益353805萬(wàn)元。
四、項(xiàng)目銷(xiāo)售情況
裕龍?zhí)错斏巾?xiàng)目經(jīng)網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢,至檢查日,項(xiàng)目銷(xiāo)售情況如下(統(tǒng)計(jì)未含辦公樓):
五、抵押物狀況
抵押物為項(xiàng)目在建工程,其中住宅306套,辦公樓23套,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)53套,合計(jì)抵押面價(jià)83315.56㎡,評(píng)估總價(jià)71378.02萬(wàn)元。
隨著項(xiàng)目銷(xiāo)售的不斷推進(jìn),企業(yè)陸續(xù)向我司提出部分撤押申請(qǐng),按照《抵押合同》及《抵押合同補(bǔ)充協(xié)議》相關(guān)條款的約定,我司已累計(jì)撤押4次,本息抵押率由最初的48.46%將至31.14%。
根據(jù)周邊中介及網(wǎng)上二手房報(bào)價(jià)匯總,該樓盤(pán)售價(jià)近一年內(nèi)呈現(xiàn)上升趨勢(shì),最新均價(jià)為15862元/平米,該售價(jià)相對(duì)周邊樓盤(pán)“理工大學(xué)”16657元/平米和青島市平均售價(jià)18290元/平米明顯偏低,該樓盤(pán)后期升值空間巨大。
六、信托計(jì)劃的管理
1、受托人根據(jù)《信托公司管理辦法》及《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》為本信托計(jì)劃開(kāi)立了專門(mén)的信托財(cái)產(chǎn)賬戶,建立了單獨(dú)的會(huì)計(jì)賬戶進(jìn)行管理和核算。
2、受托人在信托計(jì)劃的管理過(guò)程中恪盡職守,履行了誠(chéng)實(shí)、信用、謹(jǐn)慎、有效管理的義務(wù),制訂了一系列制度,并根據(jù)信托業(yè)務(wù)的需要設(shè)置了不同的部門(mén)和崗位,以實(shí)現(xiàn)各部門(mén)、崗位間的相互監(jiān)督和制衡。
3、截止2017年3月31日,信托計(jì)劃資金無(wú)任何挪用情況發(fā)生,項(xiàng)目按照有關(guān)信托文件運(yùn)行正常,且沒(méi)有發(fā)生能夠影響信托財(cái)產(chǎn)安全及受益人利益的其他情況。
七、信托財(cái)產(chǎn)及收益情況
截止2017年3月31日,本計(jì)劃信托規(guī)模總計(jì)19990萬(wàn)元,受托人管理信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的信托收入累計(jì)3855.2萬(wàn)元。
八、信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)防范措施
1、項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)分析
國(guó)家貨幣政策、財(cái)政稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、投資政策及相關(guān)法律、法規(guī)的調(diào)整與變化,都可能影響到受托人對(duì)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的判斷。
集團(tuán)地產(chǎn)板塊的經(jīng)營(yíng)模式較為成熟,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小,受?chē)?guó)家產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策和監(jiān)管政策的影響較小。
2、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析
裕龍•檀頂山項(xiàng)目位于青島市市北區(qū)重慶南路和山東路交界處,地處市北核心區(qū)段,項(xiàng)目周邊環(huán)境良好,交通便利,山東路和重慶南路均為青島市交通主干道,鄰近原四方區(qū)人民政府和海倫路社區(qū),周邊生活?yuàn)蕵?lè)配套齊全,適合居住和商業(yè)辦公。項(xiàng)目以剛需戶型為主,自開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售火爆。
另外,由于集團(tuán)擁有較為成熟的經(jīng)營(yíng)模式,商業(yè)業(yè)態(tài)布局、人流流向安排等較為合理科學(xué),積聚了大量人氣。周邊機(jī)構(gòu)、住宅小區(qū)、銀行、學(xué)校、商業(yè)店鋪等較為集中,為商業(yè)廣場(chǎng)的客流量提供了有利的保證。為了適應(yīng)周邊消費(fèi)群體及商業(yè)需求,該商業(yè)定位為大眾百貨零售店。眾多國(guó)內(nèi)知名百貨、餐飲及娛樂(lè)品牌入駐購(gòu)物廣場(chǎng),推動(dòng)其成為現(xiàn)代化的新型一站式消費(fèi)購(gòu)物中心。綜合來(lái)看,該項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。
3、擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)分析
抵押物地理位置優(yōu)越、交通便利,周邊商業(yè)、商務(wù)、文化氣息濃厚,具有不可復(fù)制性。項(xiàng)目形態(tài)完整,產(chǎn)權(quán)清晰,升值潛力巨大。分析認(rèn)為抵押擔(dān)保較為可靠,變現(xiàn)能力較強(qiáng)。該抵押物評(píng)估價(jià)值適中,抵押率較低,抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)較低。
另外,由永基空間建設(shè)母公司裕龍集團(tuán)有限公司提供連帶責(zé)任保證。裕龍集團(tuán)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展,品牌已基本建立,發(fā)展愿望強(qiáng)烈。綜合分析,認(rèn)為裕龍集團(tuán)有限公司擔(dān)保違約成本較高,信用風(fēng)險(xiǎn)較低。
九、信托經(jīng)理情況
受托人指定下列人員為本信托的信托經(jīng)理:李偉、王小康。
華宸信托有限責(zé)任公司
2017-6-6