目前，我國已存在一定的房地產(chǎn)信托計(jì)劃，但要發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，在一些法律制度上還存有一定的障礙。不僅包括信托法律規(guī)范上的障礙與證券法律上的障礙，而且還存在房地產(chǎn)法以及稅法上的障礙。

        現(xiàn)在國際上房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式主要分為兩大類：一是以美國為代表的市場需求加稅收推動型；二是以新加坡、中國香港地區(qū)為代表的政府推動型。境外房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，對我國內(nèi)地完善房地產(chǎn)投資信托基金的法律制度有一定借鑒和參考意義。一方面，要立足于本國的發(fā)展環(huán)境；另一方面，要盡快出臺國家立法。即根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)制定相應(yīng)的法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)和證券交易等相關(guān)法律法規(guī)，推動房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。

        因此，筆者建議從五個(gè)方面加快法律制度的建立和修改，以規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)行，促進(jìn)我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。

        首先，在信托規(guī)范方面，一是取消信托業(yè)融資的限制。針對房地產(chǎn)開發(fā)資金需求量大的特點(diǎn)，為滿足充分利用中小投資者的民間資本，拓寬房地產(chǎn)融資渠道的需求，必須降低投資者準(zhǔn)入的門檻。如可以取消對集合信托業(yè)務(wù)合同總份數(shù)不得超過200份，每份信托合同金額不得低于5萬元人民幣的限制，使更多的中小投資者能夠通過房地產(chǎn)投資信托基金，間接地參與到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，擴(kuò)大房地產(chǎn)投資信托基金融資的規(guī)模；二是取消信托憑證流通的限制。流通性是房地產(chǎn)投資信托基金的特點(diǎn)所在，雖然現(xiàn)行法律沒有明文禁止信托憑證的自由轉(zhuǎn)讓，但是卻禁止其進(jìn)行公共宣傳，這樣就大大降低了信托憑證的流通性，提高了其流通的成本。因此，應(yīng)修改相關(guān)規(guī)定，在允許信托憑證自由轉(zhuǎn)讓的同時(shí)，還應(yīng)允許其進(jìn)行公開宣傳，以提高其流通的效率。

        其次，在證券法方面，一是建議擴(kuò)大證券的種類。國際證券市場上證券的種類已超越股票、債券等傳統(tǒng)品種，房地產(chǎn)投資信托基金作為證券的一種類型，已得到許多國家的承認(rèn)。中國如果要完善和發(fā)展資本市場，首要條件是必須完善國內(nèi)的證券市場，將房地產(chǎn)投資信托基金納入證券市場，允許其上市流通，使其與國際接軌；二是明確私募的法律地位。私募以其募集成本低、效率高等優(yōu)勢，目前已發(fā)展成為國際上通用的證券募集方式。我國應(yīng)盡快通過立法，明確私募的法律地位，允許通過私募的形式發(fā)行證券。

        再次，房地產(chǎn)法的完善，關(guān)鍵是完善我國房地產(chǎn)信托登記的法律制度體系。一是確定房地產(chǎn)信托登記的主管機(jī)關(guān)。如單純以土地作為信托財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)向縣級以上地方政府的土地管理部門申請，進(jìn)行信托登記，登記的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)證書上予以記載；以房屋作為信托財(cái)產(chǎn)的，在實(shí)行房地產(chǎn)分部門管理的地方，應(yīng)分別向房產(chǎn)管理部門和土地管理部門申請，進(jìn)行信托登記，房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書均應(yīng)記載，涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，還應(yīng)辦理過戶手續(xù)等。二是確定房地產(chǎn)信托登記的應(yīng)登記事項(xiàng)。登記事項(xiàng)應(yīng)包括：（1）委托人、受托人、受益人的姓名（名稱）及住所；登記主管機(jī)關(guān)可以審核受托人的資格；（2）信托期限。期限屆滿后應(yīng)辦理終結(jié)信托登記或延續(xù)信托登記，未辦理的，應(yīng)視為信托延續(xù)，但是不能對抗善意第三人；（3）信托權(quán)限。分為全權(quán)和限權(quán)兩種。如選擇“全權(quán)”，申請人可以不向登記主管機(jī)關(guān)提供信托合同，這意味著善意第三人可以認(rèn)為受托人對房地產(chǎn)享有完全的所有權(quán)，但是，信托內(nèi)部還是依據(jù)信托合同，確定各方權(quán)利義務(wù)；如果選擇“限權(quán)”，應(yīng)當(dāng)向登記主管機(jī)關(guān)提供信托合同，主管機(jī)關(guān)應(yīng)將合同列入該房地產(chǎn)的產(chǎn)籍資料，供公眾查閱。信托當(dāng)事人不得以未列入產(chǎn)籍資料的其他補(bǔ)充協(xié)議，對抗善意第三人。

        最后，在建立稅收體制中，建議完善三個(gè)原則。分別是公平和效率原則、避免重復(fù)征稅原則以及受益人負(fù)擔(dān)原則。我國信托受益所得稅應(yīng)該以受益人為納稅義務(wù)人，以此為立足點(diǎn)，來構(gòu)建我國的房地產(chǎn)投資信托基金稅收體系。