“2010世界華人金融精英陸家嘴峰會(huì)”于2009年1月14日在上海國(guó)際會(huì)議中心舉辦，峰會(huì)由上海交通大學(xué)安泰管理學(xué)院聯(lián)辦，東方財(cái)富網(wǎng)全程直播本次峰會(huì)。會(huì)議第一專場(chǎng)為房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展模式探析，以下為嘉賓首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)李曉東，關(guān)于中國(guó)怎樣發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)言實(shí)錄。

　　李曉東：應(yīng)該說(shuō)這幾年在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)里或者整個(gè)金融行業(yè)里，REITS都是一個(gè)被炒的非常熱的話題。在輿論準(zhǔn)備上國(guó)內(nèi)應(yīng)該做得非常充分，以至于我遇到很多媒體的朋友，只要是所謂的房地產(chǎn)基金都認(rèn)為是REITS。經(jīng)常問(wèn)你們的REITS什么時(shí)候出來(lái)，哪又做了一個(gè)REITS。所以說(shuō)從輿論準(zhǔn)備來(lái)講，應(yīng)該說(shuō)炒的非常熱，但是這么多年都是只聞樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)。前幾天采訪記者都在問(wèn)你認(rèn)為中國(guó)的REITS什么時(shí)候能出來(lái)，一度能不能出來(lái)，2010年能不能出來(lái)。這個(gè)問(wèn)題從05、06年就有了。我從來(lái)不對(duì)這個(gè)問(wèn)題做一個(gè)預(yù)測(cè)。

　　在國(guó)內(nèi)目前來(lái)說(shuō)，像剛才史董事長(zhǎng)講整個(gè)生態(tài)鏈的問(wèn)題確實(shí)研究、探討的不多，目前還是局限于REITS這個(gè)產(chǎn)品，目前在爭(zhēng)論到底做央行主導(dǎo)的模式，債權(quán)類的，還是證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的股權(quán)類或者權(quán)益性的模式。實(shí)際上對(duì)REITS本身，忙到最后可能大家都局限于在一些技術(shù)問(wèn)題上，到最后為什么要做這個(gè)REITS，反倒被很多人忽略了。往往不是廬山真面目，只緣身在此山中。REITS好處在哪里?為什么要做，最后好像變成一個(gè)必須完成的任務(wù)。

　　這幾年來(lái)講我講REITS少了，因?yàn)楫?dāng)初我們?cè)谥v中國(guó)應(yīng)該推REITS的時(shí)候，剛好在04、05年。那個(gè)時(shí)候應(yīng)該是REITS推出來(lái)比較合適的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。其實(shí)中國(guó)所有的金融產(chǎn)品跟國(guó)外比都落后幾十年，唯有REITS至少在亞洲我們落后的不多。亞洲除了日本以外，新加坡是最早的，2002年，到目前為止才八年。倒回去5年，05年再談?wù)撨@個(gè)問(wèn)題的時(shí)候只有三年的差距。從市場(chǎng)準(zhǔn)備各方面，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)雖然房地產(chǎn)開(kāi)始上漲，但是總體地產(chǎn)的價(jià)格水平不高，也是推出REITS很好的時(shí)機(jī)。而那個(gè)時(shí)候普通老百姓手上的錢(qián)并沒(méi)有那么多，就像剛才曹教授講的手上的那一點(diǎn)錢(qián)直接投資房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大，第二管理起來(lái)也很麻煩，第三，你那點(diǎn)錢(qián)確實(shí)有點(diǎn)杯水車(chē)薪。有REITS這個(gè)工具，把普通老百姓的錢(qián)集中起來(lái)，由機(jī)構(gòu)投資人帶領(lǐng)你去搞房地產(chǎn)，機(jī)構(gòu)投資人不會(huì)被迷惑，有更好談判的力量。形成買(mǎi)賣(mài)雙方力量平衡對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展是有利的。

　　事情發(fā)展到今天，我個(gè)人并不認(rèn)為現(xiàn)在是推出REITS好的市場(chǎng)時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在的演變也是這樣的，目前這幾個(gè)，不管是上海也好、北京也好、天津也好，都在積極的籌備推出REITS。我們覺(jué)得市場(chǎng)具備了，政府的意識(shí)沒(méi)到，政府的意識(shí)到了可能市場(chǎng)現(xiàn)在又過(guò)了?，F(xiàn)在中央政府高度重視，08年底和09年初推出的《金融6條》《金融30》條，都提到了積極發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金。中央政府高度重視，地方政府現(xiàn)在也在積極籌備，目前已經(jīng)基本明確了首批的試點(diǎn)應(yīng)該在北京、上海、天津這三個(gè)城市里邊選擇。現(xiàn)在都是政府在召集，每個(gè)地方的地方政府變成了我要爭(zhēng)奪中國(guó)的金融中心地位，我要推出這個(gè)東西。為推出而推出。這樣推出的東西一定是一個(gè)“怪胎”。

　　因?yàn)槲覀兡壳霸谏虾Ｒ埠?、北京也好，天津可能略微好一點(diǎn)，北京、上?，F(xiàn)在的情況是物業(yè)的價(jià)格這幾年在不斷地上升，而租金的水平相反在下降，或者頂多是持平。大家可以看到環(huán)球金融中心落成之后租金跌落了多少。在這種情況下，租金回報(bào)率如果完全按照市場(chǎng)化來(lái)操作，是滿足不了REITS投資人要求的。通常情況下人家要按照十年期國(guó)債再上浮150—200個(gè)基點(diǎn)，作為REITS投資人的回報(bào)率。目前我們的租金回報(bào)率通常在上海大概也就2%和3%，再扣除管理費(fèi)各種費(fèi)用之后，這樣的市場(chǎng)是推出REITS的適當(dāng)時(shí)機(jī)嗎。業(yè)主肯定沒(méi)有動(dòng)力，如果我要把REITS回報(bào)率成功推出達(dá)到投資人期望的回報(bào)率水平，那么就只有打折，把低于市場(chǎng)價(jià)一半左右的價(jià)格賣(mài)給REITS。這個(gè)誰(shuí)都不愿意。

　　這也是大家可以看到方案里邊，為什么都是國(guó)企，而且不是一家。也就是說(shuō)大家為了某個(gè)城市金融中心的建設(shè)，我們是全國(guó)第一家推出來(lái)，大家都來(lái)讓利?，F(xiàn)在我們看到的方案，上海是四家國(guó)有企業(yè)各自拿出一點(diǎn)物業(yè)來(lái)，而且最后做的方案不是國(guó)際主流的，權(quán)益性的，實(shí)際上是抵押債券，期限目前看到的方案只有十年。正常的REITS不是這個(gè)年限的。也就是說(shuō)讓十年的利，我往里邊貼息，貼租金，貼價(jià)格，把這個(gè)東西做出來(lái)。最后做出來(lái)了，沒(méi)有市場(chǎng)生命力。臺(tái)灣遇到的問(wèn)題，在大陸一樣也會(huì)有這種問(wèn)題。第一單我們可以做。

　　我希望推出來(lái)的東西應(yīng)該是一個(gè)有市場(chǎng)生命力的東西，本身市場(chǎng)需求而各方都能得利的東西。現(xiàn)在各方，現(xiàn)在中央終于轉(zhuǎn)個(gè)彎來(lái)了，我們當(dāng)初說(shuō)要做的時(shí)候他們說(shuō)這個(gè)東西是給房地產(chǎn)火上澆油的東西。實(shí)際上這是維持房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展很好的工具?，F(xiàn)在時(shí)機(jī)，窗口不對(duì)，可能我要等到下一次更好。