借道信托產(chǎn)品融資是今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)解決資金緊張的一個(gè)渠道。不過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)來(lái)自信托公司的資金也開(kāi)始變得謹(jǐn)慎和理性，更為甚者，近期有一只私募房地產(chǎn)信托產(chǎn)品被資金需求方緊急“叫停”，出現(xiàn)了半路夭折的情況。
“原本這個(gè)信托產(chǎn)品募集到的資金就是投資給某房地產(chǎn)項(xiàng)目，但該項(xiàng)目方可能覺(jué)得市場(chǎng)前景不好，所以就放棄了繼續(xù)開(kāi)發(fā)原有項(xiàng)目，而把融到的資金返還給信托公司。”一位知情人士告訴記者，該信托產(chǎn)品并不是常見(jiàn)的集合募集類產(chǎn)品，而是一只僅有一個(gè)投資者的單一類信托產(chǎn)品。
“或許，這只是一個(gè)個(gè)案。”該人士表示。但他也同時(shí)補(bǔ)充說(shuō)，一些已經(jīng)完成了產(chǎn)品設(shè)計(jì)，甚至已進(jìn)入推介期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，最終放棄成立的情況在業(yè)內(nèi)并不少見(jiàn)。
據(jù)了解，近期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品屢屢出現(xiàn)夭折的情況，其中有共同的因素???當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不被看好。“并不是信托公司不看好，而恰恰是房地產(chǎn)公司對(duì)行業(yè)前景不看好。在這個(gè)大背景下，有些公司就放棄了繼續(xù)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目。因此，也就沒(méi)必要再推出信托產(chǎn)品來(lái)募集資金了。”該人士解釋說(shuō)。
此前，備受資金緊張困擾的房地產(chǎn)業(yè)正是依靠著信托公司來(lái)滿足其大量的資金需求。相關(guān)數(shù)據(jù)也間接說(shuō)明了這一事實(shí)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年市場(chǎng)上共發(fā)行集合信托產(chǎn)品305個(gè)，發(fā)行規(guī)模325.66億元。其中，6月份國(guó)內(nèi)信托公司共發(fā)行集合信托產(chǎn)品42.75億元，較5月增加2700萬(wàn)元。而從資金投資去向來(lái)看，約一半的募集資金投向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。
此外，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托產(chǎn)品夭折現(xiàn)象增多的另一個(gè)原因是融資成本的提高。據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所研究員李勇介紹說(shuō)，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的資金鏈都比較緊張。在這個(gè)大背景下，信托產(chǎn)品投資、入股房地產(chǎn)公司的價(jià)格肯定比此前更低。
從一些信托公司公開(kāi)發(fā)布的產(chǎn)品信息來(lái)看，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格大概只有其評(píng)估價(jià)的六成左右。比如，某信托公司發(fā)布的一款產(chǎn)品信息顯示，該產(chǎn)品投資的是一家還未經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司，其擁有的土地評(píng)估價(jià)值約為1.5億元。該信托公司與另一房地產(chǎn)公司合作，以約8500萬(wàn)元購(gòu)買了該公司100%股權(quán)。如果按照這一數(shù)據(jù)來(lái)看，還不到其評(píng)估價(jià)值的60%。對(duì)此，李勇認(rèn)為，只根據(jù)上述數(shù)據(jù)，還不能得出收購(gòu)該項(xiàng)目股權(quán)的最終價(jià)格。他解釋說(shuō)，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)項(xiàng)目公司詳細(xì)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并沒(méi)有公布，比如其負(fù)債情況。
除了股權(quán)投資方式之外，貸款也是信托公司投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的另一主要方式。當(dāng)然，其利率肯定要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款利率的。根據(jù)此前某上市公司公布的信息，其向一房地產(chǎn)公司提供的信托貸款利率達(dá)到了18%。
分析人士表示，在節(jié)節(jié)盤高的融資成本以及整個(gè)行業(yè)前景仍不明朗的情況下，地產(chǎn)公司對(duì)來(lái)自信托公司的資金并不像此前那么熱捧也就不足為怪了。