“時機很好，難度不小。”這是眼下信托業(yè)界對于ＲＥＩＴｓ（房地產(chǎn)投資基金）破題可能性的判斷。
在國內(nèi)銀行信貸緊縮背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的迫切需求和監(jiān)管層的支持傾向，引爆了市場和業(yè)界對ＲＥＩＴｓ的熱情。沉寂近５年之后，ＲＥＩＴｓ似乎在一夜之間又占盡了“天時、地利、人和”。
接受中國經(jīng)濟時報記者采訪的幾位信托界人士均表示，目前我國內(nèi)地還沒有一只真正意義上的ＲＥＩＴｓ。
“雖然多家信托公司仍在爭相推進，但短期內(nèi)很難說ＲＥＩＴｓ會‘花落誰家’。這不是單純憑借創(chuàng)新能力可以解決的問題，各家缺的是同一個東西——制度環(huán)境。”一位研究人士表示。
“第一只國標ＲＥＩＴＳ”存疑
這是“經(jīng)銀監(jiān)會批準的第一只按照國際標準ＲＥＩＴｓ經(jīng)營管理模式設(shè)計的基金”——３月底，中信信托在其新發(fā)大規(guī)模信托產(chǎn)品“中信－凱德１號”的推介文件中這樣寫道。
該信托產(chǎn)品為組合投資，預(yù)計投資３－７個項目，主要是北京、上海等重點城市科技園區(qū)的商務(wù)房地產(chǎn)項目。信托財產(chǎn)盈利模式是穩(wěn)定的租金收入、資產(chǎn)升值和退出時項目股權(quán)溢價的收益。
進行資產(chǎn)投資而非為房地產(chǎn)企業(yè)融資、多項目組合投資而非投資單一企業(yè)項目、投資成熟物業(yè)而非房地產(chǎn)新開發(fā)項目、租金加股權(quán)溢價收益……多項創(chuàng)新讓“中信－凱德１號”在發(fā)行不久，即被行業(yè)研究機構(gòu)評為今年３月份“最具亮點”信托產(chǎn)品。
“我們更大的優(yōu)勢在于管理模式。”該項目的負責人告訴本報記者，中信信托與新加坡嘉德置地共同設(shè)立的“中信凱德北京 管理咨詢有限公司”擔任該產(chǎn)品投資團隊，管理模式和管理水平都符合國際標準ＲＥＩＴｓ的經(jīng)營管理模式。
盡管如此，“第一只國標ＲＥＩＴｓ”的說法還是引起了研究界的質(zhì)疑。
西南財經(jīng)大學(xué)信托與理財研究所研究員楊林楓接受本報記者采訪時表示，在我國現(xiàn)有制度環(huán)境下，“中信－凱德１號”已經(jīng)盡力把其“國標”程度做到了最大化了，但“第一只國標ＲＥＩＴｓ”的說法，顯然還是牽強附會。從推介文件看，“中信－凱德１號”屬于資產(chǎn)投資類產(chǎn)品。該類ＲＥＩＴｓ應(yīng)當是投資并擁有房地產(chǎn)，且主要收入來源于房地產(chǎn)的租金，但“中信－凱德１號”募集的資金如果是以股權(quán)投資方式收購房地產(chǎn)項目公司的股權(quán)，則信托計劃并不能直接獲得租金收益，這顯然與真正的標準ＲＥＩＴｓ經(jīng)營管理模式有著根本差異。
“中信－凱德１號”的一位推介人員在接受本報記者電話咨詢時也表示，租金收益應(yīng)該不是該產(chǎn)品的主要收益來源。
“另外，推介文件沒有透露嘉德置地的出資是否也作為信托資金的一部分，這關(guān)系到信托資金是否擁有房地產(chǎn)。”楊林楓說，加之資金募集規(guī)模較小，信托期限過短等因素，所以該產(chǎn)品也只能是一個“準ＲＥＩＴｓ”產(chǎn)品。
“無限接近”，難言破題
ＲＥＩＴｓ一直是我國金融創(chuàng)新的一大期待。
據(jù)了解，和“中信－凱德１號”一樣，當前我國有不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都在竭力向國際標準的ＲＥＩＴ產(chǎn)品靠攏。
“但迄今為止，我國內(nèi)地還沒有一只真正按照國際標準運作的ＲＥＩＴｓ。這不是產(chǎn)品研發(fā)的能力問題，而是由我國信托大環(huán)境問題造成的。”業(yè)內(nèi)人士夏鋒接受本報記者采訪時表示。
眼下，我國房地產(chǎn)信貸緊縮，資金問題令整個房地產(chǎn)行業(yè)焦慮不安，而ＲＥＩＴｓ融合了上市和信托雙重概念，可以說是房地產(chǎn)金融直接融資的最佳途徑之一。
監(jiān)管層對ＲＥＩＴｓ的放行意圖亦是顯而易見。４月１０日，央行發(fā)布《２００７年中國金融市場發(fā)展報告》指出，“要擇機推出房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品。”此前銀監(jiān)會召集五家信托公司起草的《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法草案 》也已經(jīng)上報。而市場中，除了大量為房地產(chǎn)企業(yè)融資而發(fā)的信托產(chǎn)品外，和“中信－凱德１號”類似的各種“準ＲＥＩＴｓ”產(chǎn)品就有不少。
盡管“無限接近”，但是真正的ＲＥＩＴｓ短期內(nèi)卻依然難言破題。
“除不能上市流通外已經(jīng)很接近ＲＥＩＴｓ”，是我國不少“準ＲＥＩＴｓ”產(chǎn)品的推介宣傳語。然而據(jù)專家介紹，在國際上，ＲＥＩＴｓ的組織方式、投資內(nèi)容、收益來源及收益分配均受到較嚴格的限制。翻看ＲＥＩＴｓ在海外發(fā)展的歷史，可以看到幾乎每一個國家ＲＥＩＴｓ的出臺都是以舊有法規(guī)的修改或新法的頒布為前提。
新加坡在１９９９年５月頒布了《財產(chǎn)基金要則》，并在２００１年的《證券和期貨法則》對上市ＲＥＩＴｓ作出相關(guān)規(guī)定；日本在２０００年１１月修改了投資信托法，修改后的投資信托法準許投資信托資金進入房地產(chǎn)業(yè)；２００３年香港證監(jiān)會頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，對ＲＥＩＴｓ的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤分配等方面作出明確的規(guī)定。
亟待突破制度障礙
“我國當前的相關(guān)法規(guī)和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，距離ＲＥＩＴｓ的制度需求還相差甚遠。”一位研究人士告訴中國經(jīng)濟時報。
目前，我國還沒有可供ＲＥＩＴｓ有效流通和退出的渠道，沒有相關(guān)的二級市場，也不能在證券交易所上市流通。這不僅制約了產(chǎn)品的流動性和發(fā)行規(guī)模，還加大了投資風險。這一點，單純依靠監(jiān)管部門是不可能解決的。
其次，完善稅制和進行相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也不可能一蹴而就。ＲＥＩＴｓ對投資者的回報很高，需要把收入的大部分分配給投資者，例如美國就要求把所得利潤的９５％分配給投資者。因為國際上ＲＥＩＴｓ享受稅制優(yōu)惠，如果信托收益分配給受益人的，ＲＥＩＴＳ免交公司所得稅和資本利得稅，分紅后利潤按適用稅率交納所得稅。而我國沒有ＲＥＩＴｓ的相關(guān)稅制安排，給予投資者的回報率不高，吸引力自然就不足。在此背景下，相比其他房地產(chǎn)信托１０％以下的年收益率，“中信－凱德１號” １０％－２０％的預(yù)期年收益率已經(jīng)很難得。
第三，ＲＥＩＴｓ是為廣大投資者提供的廣泛參與房地產(chǎn)市場發(fā)展的投資渠道。而國內(nèi)信托機構(gòu)在發(fā)行信托產(chǎn)品時，卻要受信托“新兩規(guī)”中“任何一個信托計劃的自然人投資者不能超過５０人”的限制。ＲＥＩＴｓ的廣泛參與性難以得到體現(xiàn)。比如，“中信－凱德１號”為自然人投資者設(shè)置３００萬元的認購起點，就是因為人數(shù)的限制。
在解決了這些問題之后，我國的社會信用制度也需要健全，與ＲＥＩＴｓ相關(guān)的監(jiān)管法律也必須跟上，同時還要建立嚴格的監(jiān)管體制和自律機制。