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占盡天時 REITs何以難破題?

時間:2008-04-24 字號:

        “時機很好,難度不小。”這是眼下信托業(yè)界對于REITs(房地產(chǎn)投資基金)破題可能性的判斷。
   在國內(nèi)銀行信貸緊縮背景下,房地產(chǎn)企業(yè)對資金的迫切需求和監(jiān)管層的支持傾向,引爆了市場和業(yè)界對REITs的熱情。沉寂近5年之后,REITs似乎在一夜之間又占盡了“天時、地利、人和”。

   接受中國經(jīng)濟時報記者采訪的幾位信托界人士均表示,目前我國內(nèi)地還沒有一只真正意義上的REITs。

   “雖然多家信托公司仍在爭相推進,但短期內(nèi)很難說REITs會‘花落誰家’。這不是單純憑借創(chuàng)新能力可以解決的問題,各家缺的是同一個東西——制度環(huán)境。”一位研究人士表示。

  “第一只國標REITS”存疑

   這是“經(jīng)銀監(jiān)會批準的第一只按照國際標準REITs經(jīng)營管理模式設(shè)計的基金”——3月底,中信信托在其新發(fā)大規(guī)模信托產(chǎn)品“中信-凱德1號”的推介文件中這樣寫道。

   該信托產(chǎn)品為組合投資,預(yù)計投資3-7個項目,主要是北京、上海等重點城市科技園區(qū)的商務(wù)房地產(chǎn)項目。信托財產(chǎn)盈利模式是穩(wěn)定的租金收入、資產(chǎn)升值和退出時項目股權(quán)溢價的收益。

   進行資產(chǎn)投資而非為房地產(chǎn)企業(yè)融資、多項目組合投資而非投資單一企業(yè)項目、投資成熟物業(yè)而非房地產(chǎn)新開發(fā)項目、租金加股權(quán)溢價收益……多項創(chuàng)新讓“中信-凱德1號”在發(fā)行不久,即被行業(yè)研究機構(gòu)評為今年3月份“最具亮點”信托產(chǎn)品。

   “我們更大的優(yōu)勢在于管理模式。”該項目的負責人告訴本報記者,中信信托與新加坡嘉德置地共同設(shè)立的“中信凱德北京 管理咨詢有限公司”擔任該產(chǎn)品投資團隊,管理模式和管理水平都符合國際標準REITs的經(jīng)營管理模式。

   盡管如此,“第一只國標REITs”的說法還是引起了研究界的質(zhì)疑。

   西南財經(jīng)大學(xué)信托與理財研究所研究員楊林楓接受本報記者采訪時表示,在我國現(xiàn)有制度環(huán)境下,“中信-凱德1號”已經(jīng)盡力把其“國標”程度做到了最大化了,但“第一只國標REITs”的說法,顯然還是牽強附會。從推介文件看,“中信-凱德1號”屬于資產(chǎn)投資類產(chǎn)品。該類REITs應(yīng)當是投資并擁有房地產(chǎn),且主要收入來源于房地產(chǎn)的租金,但“中信-凱德1號”募集的資金如果是以股權(quán)投資方式收購房地產(chǎn)項目公司的股權(quán),則信托計劃并不能直接獲得租金收益,這顯然與真正的標準REITs經(jīng)營管理模式有著根本差異。

   “中信-凱德1號”的一位推介人員在接受本報記者電話咨詢時也表示,租金收益應(yīng)該不是該產(chǎn)品的主要收益來源。

   “另外,推介文件沒有透露嘉德置地的出資是否也作為信托資金的一部分,這關(guān)系到信托資金是否擁有房地產(chǎn)。”楊林楓說,加之資金募集規(guī)模較小,信托期限過短等因素,所以該產(chǎn)品也只能是一個“準REITs”產(chǎn)品。

  “無限接近”,難言破題

   REITs一直是我國金融創(chuàng)新的一大期待。

   據(jù)了解,和“中信-凱德1號”一樣,當前我國有不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都在竭力向國際標準的REIT產(chǎn)品靠攏。

   “但迄今為止,我國內(nèi)地還沒有一只真正按照國際標準運作的REITs。這不是產(chǎn)品研發(fā)的能力問題,而是由我國信托大環(huán)境問題造成的。”業(yè)內(nèi)人士夏鋒接受本報記者采訪時表示。

   眼下,我國房地產(chǎn)信貸緊縮,資金問題令整個房地產(chǎn)行業(yè)焦慮不安,而REITs融合了上市和信托雙重概念,可以說是房地產(chǎn)金融直接融資的最佳途徑之一。

   監(jiān)管層對REITs的放行意圖亦是顯而易見。4月10日,央行發(fā)布《2007年中國金融市場發(fā)展報告》指出,“要擇機推出房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品。”此前銀監(jiān)會召集五家信托公司起草的《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法草案 》也已經(jīng)上報。而市場中,除了大量為房地產(chǎn)企業(yè)融資而發(fā)的信托產(chǎn)品外,和“中信-凱德1號”類似的各種“準REITs”產(chǎn)品就有不少。

   盡管“無限接近”,但是真正的REITs短期內(nèi)卻依然難言破題。

   “除不能上市流通外已經(jīng)很接近REITs”,是我國不少“準REITs”產(chǎn)品的推介宣傳語。然而據(jù)專家介紹,在國際上,REITs的組織方式、投資內(nèi)容、收益來源及收益分配均受到較嚴格的限制。翻看REITs在海外發(fā)展的歷史,可以看到幾乎每一個國家REITs的出臺都是以舊有法規(guī)的修改或新法的頒布為前提。

   新加坡在1999年5月頒布了《財產(chǎn)基金要則》,并在2001年的《證券和期貨法則》對上市REITs作出相關(guān)規(guī)定;日本在2000年11月修改了投資信托法,修改后的投資信托法準許投資信托資金進入房地產(chǎn)業(yè);2003年香港證監(jiān)會頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》,對REITs的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格,投資范圍、利潤分配等方面作出明確的規(guī)定。

  亟待突破制度障礙

   “我國當前的相關(guān)法規(guī)和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),距離REITs的制度需求還相差甚遠。”一位研究人士告訴中國經(jīng)濟時報。

   目前,我國還沒有可供REITs有效流通和退出的渠道,沒有相關(guān)的二級市場,也不能在證券交易所上市流通。這不僅制約了產(chǎn)品的流動性和發(fā)行規(guī)模,還加大了投資風險。這一點,單純依靠監(jiān)管部門是不可能解決的。

   其次,完善稅制和進行相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),也不可能一蹴而就。REITs對投資者的回報很高,需要把收入的大部分分配給投資者,例如美國就要求把所得利潤的95%分配給投資者。因為國際上REITs享受稅制優(yōu)惠,如果信托收益分配給受益人的,REITS免交公司所得稅和資本利得稅,分紅后利潤按適用稅率交納所得稅。而我國沒有REITs的相關(guān)稅制安排,給予投資者的回報率不高,吸引力自然就不足。在此背景下,相比其他房地產(chǎn)信托10%以下的年收益率,“中信-凱德1號” 10%-20%的預(yù)期年收益率已經(jīng)很難得。

   第三,REITs是為廣大投資者提供的廣泛參與房地產(chǎn)市場發(fā)展的投資渠道。而國內(nèi)信托機構(gòu)在發(fā)行信托產(chǎn)品時,卻要受信托“新兩規(guī)”中“任何一個信托計劃的自然人投資者不能超過50人”的限制。REITs的廣泛參與性難以得到體現(xiàn)。比如,“中信-凱德1號”為自然人投資者設(shè)置300萬元的認購起點,就是因為人數(shù)的限制。

   在解決了這些問題之后,我國的社會信用制度也需要健全,與REITs相關(guān)的監(jiān)管法律也必須跟上,同時還要建立嚴格的監(jiān)管體制和自律機制。

 

 

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