目前,銀行理財(cái)市場(chǎng)總體比較平淡,集合資金房產(chǎn)開(kāi)發(fā)信托貸款類(lèi)產(chǎn)品卻“異軍突起”。銀行在售的該類(lèi)產(chǎn)品,預(yù)期收益最高已達(dá)20%!而一般性集合資金信托貸款計(jì)劃產(chǎn)品收益基本為7~10%。
“在一系列調(diào)控措施下,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金需求極其緊迫,銀行信貸又緊縮,只能發(fā)行信托產(chǎn)品融資,該類(lèi)產(chǎn)品預(yù)期收益自然提升。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。
令人擔(dān)憂的是,這種方式相當(dāng)于削弱了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的力度。另有專(zhuān)家指出,客戶投資此類(lèi)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)同樣不可小視。
最高預(yù)期年收益達(dá)20%
本周一,國(guó)內(nèi)首支按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)REITs經(jīng)營(yíng)管理模式設(shè)計(jì)的某大型地產(chǎn)項(xiàng)目的中外合作信托投資產(chǎn)品,在委托投資期預(yù)計(jì)長(zhǎng)達(dá)4年的情況下,預(yù)期投資的最高年收益率竟達(dá)20%!無(wú)獨(dú)有偶,3月共有7款投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合資金信托產(chǎn)品,預(yù)期收益普遍在15%以上。
所謂集合資金信托貸款類(lèi)產(chǎn)品,即通過(guò)信托公司渠道,將銀行以產(chǎn)品銷(xiāo)售形式募集的投資者資金借給資金使用方,并收取借款利息、承擔(dān)借款方信用風(fēng)險(xiǎn)的一種理財(cái)模式。
早在去年底,由于監(jiān)管部門(mén)首提“從緊貨幣政策”并嚴(yán)控銀行信貸規(guī)模,導(dǎo)致銀行紛紛借道信托為企業(yè)優(yōu)質(zhì)、大型項(xiàng)目提供貸款。數(shù)據(jù)顯示,12月銀行推出的理財(cái)產(chǎn)品中,信托類(lèi)產(chǎn)品發(fā)行73款,占當(dāng)月銀行理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行總數(shù)的30.8%。今年頭3個(gè)月也出現(xiàn)很多信托類(lèi)產(chǎn)品。
銀行借道信托放貸
研究報(bào)告顯示,3月投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品中,90%以上具有明顯的融資性質(zhì)。“此類(lèi)貸款類(lèi)銀信合作理財(cái)產(chǎn)品的大量涌現(xiàn),與國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施有直接的關(guān)系。”報(bào)告明確指出。
農(nóng)業(yè)銀行公司業(yè)務(wù)處有關(guān)人士介紹,利用融資性信托計(jì)劃的方式,銀行可以在不占用信貸額度的前提下滿足客戶的融資需求,并與信托共享受項(xiàng)目手續(xù)費(fèi)收入。更關(guān)鍵的是,和信托公司合作幫助銀行“規(guī)避”信貸調(diào)控的壓力。
業(yè)內(nèi)人士指出,限制商業(yè)銀行的貸款沖動(dòng),目前仍是央行調(diào)控的重要舉措。但各商業(yè)銀行利用信托渠道繞開(kāi)了貸款限制,無(wú)疑削弱了央行的調(diào)控力度。
投資風(fēng)險(xiǎn)不容小視
據(jù)銀行反饋的信息看,目前理財(cái)產(chǎn)品銷(xiāo)售,除固定收益類(lèi)產(chǎn)品,就是此類(lèi)信托貸款產(chǎn)品業(yè)績(jī)比較突出,多款銀行同類(lèi)產(chǎn)品均在數(shù)天內(nèi)即募集完畢。“因?yàn)榻杩罘浇?jīng)過(guò)了信托和銀行的雙重認(rèn)可,還款能力較強(qiáng)”。
“目前企業(yè)從銀行貸不到錢(qián),只得通過(guò)信托渠道,因此利率自然水漲船高,尤其是被嚴(yán)控的房地產(chǎn)項(xiàng)目。”相關(guān)研究員表示,這也導(dǎo)致同類(lèi)產(chǎn)品收益高企。
據(jù)記者了解,從2005年開(kāi)始,商業(yè)銀行就很少再向房地產(chǎn)商提供住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)的貸款。證監(jiān)會(huì)也發(fā)布規(guī)定要求,房地產(chǎn)企業(yè)首次募集資金不能用于買(mǎi)地。這一系列調(diào)控措施下,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金需求極其緊迫。
但從另一方面來(lái)看,客戶投資此類(lèi)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)同樣不可小視。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉在接受記者采訪時(shí)指出,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整期,未來(lái)走勢(shì)很難預(yù)料,這必然會(huì)加大項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí),一銀行同業(yè)金融部負(fù)責(zé)人也認(rèn)為,對(duì)于此類(lèi)項(xiàng)目,投資者要清楚項(xiàng)目是否有擔(dān)保方;如果沒(méi)有,借款企業(yè)是否有抵押物及價(jià)值幾何。“如果都沒(méi)有,信貸的風(fēng)險(xiǎn)是很高的。”