REITs中國(guó)化征程又向前邁出了一步。
“到最后，幾乎是五家信托公司的五個(gè)人擬定了意見(jiàn)稿的雛形，現(xiàn)在已經(jīng)提交銀監(jiān)會(huì)了。”衡平信托一位內(nèi)部人士透露。
上述人士所說(shuō)的正是3月上旬，銀監(jiān)會(huì)召集五家信托公司共同起草《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法(草案)》征求意見(jiàn)稿（下稱(chēng)“REITs意見(jiàn)稿”）。
據(jù)了解，參與其中的五家信托公司分別是中誠(chéng)信托、北國(guó)投、聯(lián)華信托、衡平信托和中原信托。
雖然，意見(jiàn)稿并不是最終的REIEs管理辦法，“將來(lái)，還要看銀監(jiān)會(huì)如何選擇、定奪。”但此次草案的上報(bào)無(wú)疑給國(guó)內(nèi)本土REITs征程重新打開(kāi)了一道希望之門(mén)。
“隨著未來(lái)草案的出臺(tái)，房地產(chǎn)投資信托的管理也將趨于規(guī)范，這也將會(huì)促使更多的房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)出現(xiàn)。”用益信托工作室李旸認(rèn)為，這將是REITs加速發(fā)展、全面推廣的一個(gè)積極信號(hào)。
公募型REITs
據(jù)悉，此次草案有望在年內(nèi)出臺(tái)。“此次意見(jiàn)稿將REITs定性為公募，將不設(shè)投資者數(shù)量限制。”上述內(nèi)部人士表示。
據(jù)介紹，在意見(jiàn)稿中REITs被定義為：“信托公司公開(kāi)發(fā)售信托單位募集資金，為信托單位持有人的利益，以房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利為主要運(yùn)用方向，并進(jìn)行管理、處分的行為。”而信托公司以非公開(kāi)方式發(fā)售設(shè)立的房地產(chǎn)投資信托，則適用于2007年頒布的《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》。
李旸表示：“在厘定REITs概念之外，該意見(jiàn)稿更多地是在規(guī)范房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)。”
除此之外，該意見(jiàn)稿也指出，REITs也可以通過(guò)銀行代銷(xiāo)。事實(shí)上，由于信托公司影響力相對(duì)銀行較小、缺少專(zhuān)門(mén)的營(yíng)業(yè)領(lǐng)域、銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)少，投資門(mén)檻高等原因，使得信托公司很難獨(dú)立完成大規(guī)模的，尤其是資金需求巨大的房地產(chǎn)投資資金的籌備任務(wù)。
“開(kāi)展大規(guī)模的信托投資業(yè)務(wù)最大的難題不是技術(shù)問(wèn)題而是如何籌措資金。”某南方信托公司的一位信托部門(mén)經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)坦言資金池如何蓄錢(qián)是發(fā)行信托最大的關(guān)鍵。
通過(guò)銀行代銷(xiāo)，可以將信托投資的高門(mén)檻化整為零。同時(shí)，上述部門(mén)經(jīng)理透露：“除代銷(xiāo)外，實(shí)際上通過(guò)合作，銀行也可以為資金池提供有效的機(jī)構(gòu)投資者。”
“這顯然疏通了信托公司的資金池籌備瓶頸，彌補(bǔ)了信托公司難以籌措資金的難題。”李旸分析。
盡管此次意見(jiàn)稿將REITs定性為公募，但仍然建議采取封閉式運(yùn)作。據(jù)了解，該意見(jiàn)稿認(rèn)為房地產(chǎn)信托投資在成立后，應(yīng)先設(shè)置一定的續(xù)存期，期限內(nèi)REITs產(chǎn)品并不可以在證券市場(chǎng)以及銀行間市場(chǎng)流通。“到期后，投資者方可贖回，若有持續(xù)的投資需求也可以設(shè)立新的房地產(chǎn)信托。”衡平信托該人士表示。
根據(jù)市場(chǎng)人士的分析，封閉式運(yùn)作也存在著一定緣由。
事實(shí)上，由于房地產(chǎn)投資的周期性比較強(qiáng)，投資回報(bào)也比較穩(wěn)定，周期內(nèi)的資金流動(dòng)性一直較弱。
也有從業(yè)人士認(rèn)為，當(dāng)前金融分業(yè)監(jiān)管的模式是造成封閉運(yùn)作重要原因。
“上市要經(jīng)過(guò)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，銀行間市場(chǎng)流通要經(jīng)過(guò)央行批準(zhǔn)。如果是封閉式運(yùn)作，只要銀監(jiān)會(huì)一個(gè)部門(mén)就可以協(xié)調(diào)運(yùn)作了。”一位長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)信托管理人士表示。
“由于REITs在國(guó)內(nèi)剛剛起步，在剛剛成立REITs 試點(diǎn)后，銀監(jiān)會(huì)顯然仍是希望逐步完善REITs環(huán)境。”李旸認(rèn)為監(jiān)管部門(mén)對(duì)于目前的REITs仍然較為謹(jǐn)慎。
地產(chǎn)商的融資夢(mèng)
盡管REITs草案的正式頒布還要假以時(shí)日，但在資金青黃不接的時(shí)刻，恐怕沒(méi)有什么比錢(qián)更能讓地產(chǎn)商興奮了。這無(wú)疑給了亟待救濟(jì)的房地產(chǎn)商一劑寬心藥方。
采訪中發(fā)現(xiàn)，信貸嚴(yán)控后求助于信托公司融資的房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越多。
江蘇國(guó)投人士表示，目前正在跟一家房地產(chǎn)企業(yè)洽談信托投資細(xì)節(jié)。一個(gè)月前，招商地產(chǎn)剛剛利用信托完成了10億元的項(xiàng)目融資。
據(jù)了解，銀監(jiān)會(huì)早年曾發(fā)布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》，其規(guī)范的業(yè)務(wù)包
括REITs和房地產(chǎn)信托貸款。但后因房地產(chǎn)投資調(diào)控收緊，這一辦法征求意見(jiàn)后未正式出臺(tái)。
急于拓展新業(yè)務(wù)的信托公司也正在積極與REITs對(duì)接，這也給地產(chǎn)商擴(kuò)大信托融資提供了有利條件。
據(jù)了解，除了被銀監(jiān)會(huì)準(zhǔn)批為REITs試點(diǎn)的聯(lián)華信托外，北國(guó)投、上國(guó)投、中信信托等信托公司都在積極籌備REITs業(yè)務(wù)，一旦政策開(kāi)閘，立刻出手。
事實(shí)上，北國(guó)投已經(jīng)運(yùn)作了幾個(gè)高仿真的REITs產(chǎn)品。而年前運(yùn)作的“大萬(wàn)商廈物業(yè)收購(gòu)集合資金信托”已經(jīng)無(wú)限的接近了REITs。
在接受本報(bào)記者采訪時(shí)，北國(guó)投投資部副總經(jīng)理何曉峰曾表示：“除了不能上市流通，該產(chǎn)品，無(wú)論從形式上還是實(shí)質(zhì)上，都是與RIETs很接近的。”
據(jù)了解，上國(guó)投目前正在籌備一定規(guī)模的房地產(chǎn)投資資金池。中信信托則被傳即將成立一個(gè)規(guī)模10～20億元的房地產(chǎn)基金。
盡管形勢(shì)一片大好，但李旸提示，意見(jiàn)稿中房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)仍要經(jīng)過(guò)銀監(jiān)會(huì)審批，之前的審批標(biāo)準(zhǔn)也并未有放松跡象。“銀監(jiān)會(huì)的審批才是關(guān)鍵，并不是所有信托公司都有機(jī)會(huì)與資質(zhì)開(kāi)展REITs業(yè)務(wù)。”
“在當(dāng)前環(huán)境下，大規(guī)模開(kāi)展REITs仍需要幾年時(shí)間。”