由于銀監(jiān)會自去年開始對房地產(chǎn)貸款額度加以嚴格限制，房地產(chǎn)公司融資受限，房地產(chǎn)信托基金（REITs）作為一種融資模式再度被業(yè)界關注。盡管目前針對房地產(chǎn)信托基金的相關法律還在征求意見階段，但近期，國內(nèi)各大信托、基金公司紛紛著手成立房地產(chǎn)信托基金。擁有大量資金的保險公司由于不能直接投資房地產(chǎn)信托基金，也采用參股基金的方式投資房地產(chǎn)信托基金，海外資金也在去年底更為熱衷地投向房地產(chǎn)基金，房地產(chǎn)信托基金悄然醞釀。

　　據(jù)全球最大的商業(yè)房地產(chǎn)服務公司世邦魏理仕透露，近來，前往該機構咨詢并洽談房地產(chǎn)估值業(yè)務的海內(nèi)外信托基金機構明顯增多，其中準備做股權投資型基金和私募基金的比較多。由于自去年起，中國政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度加大，房價飛漲的一線城市銀行房貸規(guī)模增長幅度進一步萎縮的利空，令專業(yè)基金投資機構愈發(fā)活躍，而二三線城市較大的物業(yè)增值空間吸引了更多的境外投資人。

　　近幾年，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)已逐漸對房地產(chǎn)信托基金（REITs）有所認識，大中城市中一些實力較強的開發(fā)商基于對金融及房地產(chǎn)市場發(fā)展的良好預期，已經(jīng)在有意識地做優(yōu)質(zhì)持有物業(yè)，準備在今后以REITs的方式從金融產(chǎn)品市場獲得長久收益。應該說，這為目前出現(xiàn)的許多準REITs信托理財產(chǎn)品提供了良好的目標項目。另外，在緊縮政策下，除中小房企資金緊張，不少大型房地產(chǎn)公司也因持有大量土地存在資金短缺的壓力，急于尋找銀行貸款以外的融資渠道。

　　與此同時，新的《信托公司管理辦法》出臺后，更加嚴格規(guī)范的管理迫使信托投資機構急需依托信托平臺長線發(fā)展的業(yè)務突破。而房地產(chǎn)信托基金方式將成熟物業(yè)穩(wěn)定租金收入作為基礎資產(chǎn)，通過信托產(chǎn)品設計實現(xiàn)信用、收益和風險的結構化安排。在信用方面，投資者對資金使用者的信用依靠由過去的籌資企業(yè)轉變到直接產(chǎn)生現(xiàn)金流的基礎資產(chǎn)上面，可避免該企業(yè)其他負面信用因素對投資者的影響。在收益上，投資者投資收益的期望直接與當初測算預計的租金收入掛鉤，避免了以往信貸融資受不合理成本支出的影響。同時在風險方面，投資者對資金回收的風險擔心主要關心租金收入的基礎資產(chǎn)是否如期穩(wěn)定，而不用擔心企業(yè)經(jīng)營中非基礎資產(chǎn)的影響。另外，界定為信托財產(chǎn)的租金收入受到法律獨立性的保護，由信托專戶管理，能夠避免第三方的追償。這些要求借用目前的信托平臺已經(jīng)可以運作了。而資金充盈的銀行對審慎、合規(guī)運作的房地產(chǎn)信托投資基金也有很強的買單意愿。盡管目前相關的配套政策還不完善，但各信托機構都十分看好未來房地產(chǎn)信托基金市場的前景，并開始謹慎運作。據(jù)了解，北京國投和上海國投目前已經(jīng)采用股權投資方式做成了幾只房地產(chǎn)信托基金。聯(lián)華信托正加緊備戰(zhàn)房地產(chǎn)投資信托基金，

　　預計在今年上半年推出REITS產(chǎn)品。荷蘭國際投資管理公司（ING）此前也宣布成立了房地產(chǎn)基金，將分散投資于一系列以房地產(chǎn)為主要收入來源的房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)信托基金（REITs），其中部分資金將投資中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場。新加坡凱德置地、美國的EI、藍山等機構也以私募股權投資基金方式進入中國房地產(chǎn)行業(yè)。

　　盡管專業(yè)投資機構對房地產(chǎn)信托投資基金躍躍欲試，去年12月，信托公司集合資金信托計劃中投向房地產(chǎn)領域的規(guī)模占比由11月的2％躍升至43％。但據(jù)有關統(tǒng)計，在2007年發(fā)行的587個信托中，不動產(chǎn)信托只有53只，占比9．03％；集合信托融資金額為845億元，不動產(chǎn)信托融資115億，占比13．6％。全國全年房地產(chǎn)投資額大致為2．528萬億元，其中，來自不動產(chǎn)信托的投資占比為0．46％。在信托業(yè)務中，房地產(chǎn)信托比重還很少。這主要由于缺乏與REITs產(chǎn)品相配套的稅收、登記等政策。

　　北京國投有關人士認為，房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品存續(xù)期長，能夠保證規(guī)模和收入的穩(wěn)定，同時也符合有關部門創(chuàng)新發(fā)展方向。同時，采用REIT s，投資機構將選擇高水準的物業(yè)管理企業(yè)以保證投資項目的升值，促使房地產(chǎn)市場長遠良性發(fā)展。但目前我國缺少對固定資產(chǎn)“名義持有人”免稅的相應政策，另外，現(xiàn)在對信托業(yè)務中的資產(chǎn)轉移需要交納高額的交易稅費，沒有信托財產(chǎn)登記政策的保證，集合信托由于缺少證券化政策支持，采用的合同資產(chǎn)買賣無法實現(xiàn)資產(chǎn)的憑證化，信托投資基金存續(xù)期滿或市場出現(xiàn)震蕩如何贖回的問題，更是目前業(yè)界亟需解決的政策問題。

　　據(jù)了解，目前信托投資機構設計房地產(chǎn)信托投資基金大多選擇單一的機構投資者，以規(guī)避現(xiàn)有最高50單的政策限制。并采用股權型投資基金，規(guī)避銀行投資房地產(chǎn)的貸款限制和產(chǎn)權過戶矛盾，面向房地產(chǎn)企業(yè)多個項目的打包資產(chǎn)，規(guī)避了單個項目面臨的贖回問題。由于受到制度、政策的限制，很多信托產(chǎn)品只是采用了REIT s某些局部要素的準REIT s，而難于作成標準的REITs。

　　很顯然，要讓房地產(chǎn)信托投資基金健康長遠的發(fā)展，除市場各方的推動，還有待于政府從政策上將房產(chǎn)證券化的瓶頸打開。據(jù)悉，銀監(jiān)會正在擬定REITs的管理辦法。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，房地產(chǎn)信托投資基金的春天已經(jīng)走近，今年房地產(chǎn)信托投資基金將會成為市場追捧對象。