日前，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的政策措施。會議指出，應對國際金融危機，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，必須認真實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，進一步加大金融對經(jīng)濟發(fā)展的支持力度。要通過完善配套政策措施和創(chuàng)新體制機制，調動商業(yè)銀行增加信貸投放的積極性，更好地發(fā)揮金融支持經(jīng)濟增長和促進結構調整的作用。并確定了金融促進發(fā)展的九項政策措施。其中第五條明確：創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。這一來自最高管理層的政策信號，為一直隨著市場和政策徘徊的房地產(chǎn)信托打開了一條充滿陽光的通道。

        尋著房地產(chǎn)信托業(yè)務發(fā)展的軌跡，可以清楚地看到這一業(yè)務一直是在政策的夾縫中產(chǎn)生并生存著的。雖然坎坷，但卻從未中斷。

        2003年，央行發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，這份文件被業(yè)界稱為121號文。文件要求，只有在主體結構封頂后，才能對購房人發(fā)放貸款；房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)貸款得到的流動資金不能用在蓋房上，買地的錢也不能靠銀行貸款。房地產(chǎn)自有資金的比例要達30%。這一政策曾使許多房地產(chǎn)商第一次感受到了政策調控的寒意。但隨之，房地產(chǎn)信托誕生了，并很快成為信托公司主要盈利點。2005年，銀監(jiān)會發(fā)布“212號文”，提出了“資金比例35%”、“四證齊全”等要求，房地產(chǎn)信托的門檻被抬高了，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行隨之迅速滑落。但不久，投資附加回購承諾等間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款的方式出現(xiàn)了，房地產(chǎn)信托再次火了起來。2006年，銀監(jiān)會再發(fā)“54號文”，除重申212號文規(guī)定外，銀監(jiān)會特別要求信托公司開辦房地產(chǎn)信貸業(yè)務，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴格執(zhí)行“212號文”的有關規(guī)定。投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款被堵，房地產(chǎn)信托再次迅速回落，有統(tǒng)計顯示，“54號文”下發(fā)之后發(fā)行的房地產(chǎn)信托項目僅1個，一些信托公司已明確表示不再考慮新的房地產(chǎn)項目。但不久，利用“單一信托”開展房地產(chǎn)信托業(yè)務被提出，房地產(chǎn)信托再次繞開政策限制火了起來。2007年，隨著股票市場的火爆，房地產(chǎn)信托稍顯冷落，但在集合資金信托計劃的排名中，無論是規(guī)模還是數(shù)量，也一直僅次于證券類信托產(chǎn)品，排在第二位；2008年，信貸政策從緊，加上股票市場走熊，房地產(chǎn)信托再次高漲，并成為信托公司的主要盈利點。

        從2003年房地產(chǎn)信托誕生至今，房地產(chǎn)信托一路坎坷地走了過來，這至少說明了房地產(chǎn)信托是具有市場基礎的。而其坎坷的原因在于，房地產(chǎn)信托的市場基礎來源于政策對房地產(chǎn)行業(yè)的調控。一方面，調控為房地產(chǎn)信托帶來了市場；另一方面，調控也使房地產(chǎn)信托不斷遭受政策的傷害。也正因為這種兩面性，圍繞房地產(chǎn)信托，在信托公司與監(jiān)管者之間也一直存在著“補充說”與“漏斗說”的爭論。“漏斗說”認為，房地產(chǎn)信托鉆政策的空子，削弱了國家對房地產(chǎn)的調控力度；而“補充說”則認為，房地產(chǎn)信托在整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求中所占份額非常小，不足以削弱國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調控，相反，作為宏觀政策的補充，房地產(chǎn)信托避免了宏觀政策“一刀切”所付出的代價。

        站在不同的位置考慮，應該說“補充說”與“漏斗說”都是有道理的。而其差異就在于市場與政策要求的不同。如今，國九條中對房地產(chǎn)信托投資基金的肯定無疑使信托公司獲得了強大的政策支持，這為房地產(chǎn)信托的發(fā)展打開了巨大的空間。

        實際上，無論房地產(chǎn)信托如何坎坷，信托公司在房地產(chǎn)信托基金中的作用是始終被監(jiān)管者和信托公司共同認可的。也正是因為如此，監(jiān)管層和信托公司對房地產(chǎn)信托的研究一直在進行。從監(jiān)管層看，2005年，銀監(jiān)會就一直醞釀著房地產(chǎn)信托相關監(jiān)管政策的出臺，希望將其正規(guī)化、規(guī)范化。只是因為對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控政策一直在延續(xù)，相關政策并未出臺；從經(jīng)營者看，以聯(lián)華信托為代表的信托公司對REITS的研究一直在進行，許多公司已經(jīng)在此方面作出大量實踐。同樣出于對房地產(chǎn)行業(yè)的調控，這些研究在實踐中難以得到政策的支持，外部環(huán)境的完善也一直不能得到解決，因此被束之高閣。

        世換時移。經(jīng)濟環(huán)境的改變使得國家對房地產(chǎn)調控的政策也發(fā)生了變化，這種變化終于使政策站到了房地產(chǎn)信托一邊。而這種變化的結果也將是雙方面的：一方面，政策的支持將使房地產(chǎn)信托擺脫游走于政策邊緣的尷尬，外部環(huán)境的完善，比如REITS的交易場所等問題很有可能借助政策的支持而得到解決；但另一方面，信托公司作為房地產(chǎn)信托主體的位置也很有可能因此而受到挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)信托的市場需求也有可能因此而改變。因此，一方面信托公司應藉此政策東風加大對房地產(chǎn)信托基金的研究，特別是加強對其外部環(huán)境完善的研究，爭取政策支持，使房地產(chǎn)信托成為信托公司的長線產(chǎn)品；另一方面，應對房地產(chǎn)融資的整個鏈條和相關產(chǎn)業(yè)的融資需求進行細分和研究，找出更加符合信托公司特征的環(huán)節(jié)，創(chuàng)新產(chǎn)品，避開競爭，實現(xiàn)共贏。

        在房地產(chǎn)信托以外，并購貸款、股權投資基金也都是信托公司近年來最為關注的業(yè)務領域，這些領域也都應該是信托公司重點研究并在實踐中為決策層提供政策建議的關鍵點。