房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是近年來中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的熱點(diǎn)議題，然而至今仍未推出。目前，國內(nèi)實(shí)施REITs仍然存在包括政策在內(nèi)的諸多障礙。受美國次級房貸市場下跌影響，全球房地產(chǎn)指數(shù)今年第二季度出現(xiàn)下跌。有相關(guān)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，此次美國信貸危機(jī)將加高中國推出REITs的門檻，在監(jiān)管部門考慮風(fēng)險(xiǎn)為先的前提下，中國今后在推出與房地產(chǎn)相關(guān)的金融衍生品時會更趨謹(jǐn)慎?？梢哉f，目前如果完全按國際資本市場公開發(fā)行的條件來設(shè)立，REITs的中國之路仍很遙遠(yuǎn)?！ ≈袊鹑诖蟮?
國內(nèi)發(fā)展REITs可以采取漸進(jìn)途徑，依據(jù)中國現(xiàn)實(shí)國情來創(chuàng)新設(shè)計(jì)REITs的中國路徑——先簡后繁，先發(fā)展私募型REITs，積累了一定經(jīng)驗(yàn) 后再將REITs從私募發(fā)展到公募和公開交易。
REITs：一聲嘆息
2007 年9月27日，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了進(jìn)一步的緊縮。資金緊張，對發(fā)展中的房地產(chǎn)企業(yè)來說是肯定的。中國房地產(chǎn)界一直都在盼望REITs的到來，特別是一些商業(yè)物業(yè)，希望通過REITs來緩解企業(yè)資金的壓力，同時提升企業(yè)的品質(zhì)和規(guī)模。由于REITs在我國還屬于新生事物，因此現(xiàn)有的法律、稅收制度等其它方面對房地產(chǎn)投資信托的具體實(shí)施將形成障礙。為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)投資信托穩(wěn)步、健康地發(fā)展，在借鑒美國的房地產(chǎn)投資信托的過程中，必須結(jié)合目前我國房地產(chǎn)業(yè)和信托業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，解決好面臨的現(xiàn)實(shí)問題。
稅收障礙：在REITs 最為盛行的美國，REITs得以發(fā)展的根本原因在于REITs能享受稅收優(yōu)惠。在美國，REITs不存在公司所得稅的問題，REITs投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)也屬于免稅資產(chǎn)。在香港，根據(jù)香港證券及期貨條例第104條，REITs豁免繳納香港利得稅。而在我國，REITs的稅收優(yōu)惠尚有待明確。如果現(xiàn)行稅制不調(diào)整，則國內(nèi)實(shí)施REITs意義有限，而稅制調(diào)整從人大立法到制定操作規(guī)則、再到安排試點(diǎn)，有可能還需要相當(dāng)長的一段時間。
法律障礙：國內(nèi)尚無REITs的法律制度，現(xiàn)有的集合投資模式如信托計(jì)劃模式、上市房地產(chǎn)公司模式都有各自的局限。此外產(chǎn)業(yè)投資基金類的法律制度不完善，《產(chǎn)業(yè)投資基金法》的出臺還尚未提上議事日程。
產(chǎn)權(quán)障礙：國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)過戶問題也有可能會成為通過REITs融資的一大障礙。
專業(yè)經(jīng)驗(yàn)缺失：由于納入REITs的物業(yè)非業(yè)主100%擁有，需要物業(yè)管理和資產(chǎn)管理方面的專業(yè)支持，而國內(nèi)現(xiàn)有能提供租戶組合和長期回報(bào)率等投資和運(yùn)營狀況分析的專業(yè)資產(chǎn)管理公司較少。
離岸REITs：仍有問題
目前打包國內(nèi)物業(yè)到海外證券市場上市是不妥的。因?yàn)槟壳皣鴥?nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)尚處于發(fā)展的初級階段，與新加坡、香港等地的房地產(chǎn)發(fā)展水平相差很遠(yuǎn)，目前倉促打包國內(nèi)物業(yè)到海外上市無異于拔苗助長。
首先，離岸REITs 在收益上要付出代價(jià)。海外投資者由于并不熟悉內(nèi)地物業(yè)，因此會在本地物業(yè)回報(bào)率的基礎(chǔ)上再加上一個風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，比如1%～2%；在加息背景下，海外投資者對內(nèi)地物業(yè)的回報(bào)率期望值又有上升，看高至9%以上，這對本來稅負(fù)就較海外更重的內(nèi)地物業(yè)來說，海外上市變得更為困難重重。
其次，離岸REITs 的上市之路也并非坦途。大連萬達(dá)在2005年便已開始運(yùn)作的海外REITs上市因政策因素等原因已經(jīng)擱淺。去年7月171號限外文件、同年9月關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知發(fā)布后，外商投資已經(jīng)受到諸多限制。據(jù)悉，國家外匯管理局系統(tǒng)內(nèi)已下發(fā)文件，要求禁止為在6月1日前辦理完所有審批備案手續(xù)的、投資于內(nèi)地房地產(chǎn)領(lǐng)域各個環(huán)節(jié)的外資辦理結(jié)匯手續(xù)。這意味著直接投資過來的美元換不成人民幣了，由于國內(nèi)房地產(chǎn)交易各個環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的費(fèi)用均須以人民幣支付，不能結(jié)匯意味著沒有可以使用的現(xiàn)金。這不是一個小問題。
私募REITs：新的疆界
信托公司在創(chuàng)新業(yè)務(wù)的選擇上應(yīng)該體現(xiàn)出與銀行、基金管理的差異性。除了PE 等業(yè)務(wù)可以嘗試之外，私募REITs也應(yīng)該引起各家信托公司的關(guān)注，因?yàn)樵谶@項(xiàng)業(yè)務(wù)上信托存在制度優(yōu)勢，我們可以在國外成熟的“持有型”私募REITs的基礎(chǔ)上開發(fā)出我們中國的“開發(fā)型”私募REITs，在這一領(lǐng)域信托公司大有可為。高瞻遠(yuǎn)矚的信托公司應(yīng)該能注意到：私募REITs這一片新疆界，正在我們信托公司面前徐徐展開。