在國外成熟的資本市場，REITs作為一種理財產(chǎn)品一方面為投資者提供了廣泛參與房地產(chǎn)市場發(fā)展的投資渠道，另一方面也是一種全民共 享經(jīng)濟和市場繁榮、分享房地產(chǎn)市場發(fā)展和增值收益的有效的市場化機制。REITs走進國內(nèi)只有短短的幾年時間。資深業(yè)內(nèi)人士表示，目前，國內(nèi)還沒有真正的REITs產(chǎn)品出現(xiàn)。REITs究竟是怎樣一種理財產(chǎn)品？它又有哪些優(yōu)勢？記者帶著這些問題采訪了諾亞(北京)財富管理中心總經(jīng)理楊本軍。

        楊本軍說，REITs（房地產(chǎn)投資信托基金），實際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資組合，在有效降低風(fēng)險的同時通過將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。現(xiàn)在國內(nèi)還沒有限制持有股權(quán)的相關(guān)規(guī)定，REITs方式可以更加多元化。


        REITs起源于英國，是一種源于集合資金信托的形式。集合資金信托經(jīng)過幾十年的發(fā)展，派生出了包括公募和私募在內(nèi)的基金，還有現(xiàn)在的房地產(chǎn)信托、REITs等。目前國內(nèi)的REITs產(chǎn)品都不是真正意義上的REITs，只能稱之為準(zhǔn)REITs。


        楊本軍表示，REITs作為一種理財產(chǎn)品有不少優(yōu)勢。首先是資產(chǎn)流動性好、變現(xiàn)性高。個人投資房產(chǎn)，門檻高，資產(chǎn)的流動性也相當(dāng)差。因為直接購買不動產(chǎn)，通常需要中介機構(gòu)，費時費力，手續(xù)也復(fù)雜。而通過REITs將不動產(chǎn)證券化后，投資人可以在集中市場，或者次級市場交易，交易方式和股票相同。


        其次，投資組合，分散風(fēng)險。因為不動產(chǎn)一旦證券化，集合投資者的資金交由專門的投資機構(gòu)，也就開始了一種多元化的投資，包括商業(yè)物業(yè)、投資工具等等，不同的地區(qū)有不同類型的房地產(chǎn)投資基金，做成投資組合，這種投資組合就能有效降低風(fēng)險。


        再次，REITs比其他有價證券產(chǎn)品，例如股票等，要穩(wěn)定，有較高的收益率。諾亞理財很早就開始關(guān)注這方面的投資，并且收集了REITs歷年的數(shù)據(jù)做比較。數(shù)據(jù)表明到2005年，美國的REITs指數(shù)，年化收益率，30年的平均都能在19%，10年的能在13.9%，5年的在12.7%，收益都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了道瓊斯指數(shù)、納斯達克及標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)。


        在談到國內(nèi)要推行REITs還存在哪些困難和障礙時，楊本軍表示，由于很多行業(yè)還處于改革期，而金融，更是具有一種滯后性，所以體現(xiàn)在政府的監(jiān)管上還有一些不完善、不順暢的地方。不過據(jù)了解，現(xiàn)在銀監(jiān)會正在組織一些信托公司和不少金融專家討論包括法規(guī)等方面的建設(shè)。


        另外一個障礙就是投資人認(rèn)可的程度，因為現(xiàn)在很多投資人還沉浸在06、07 年的巨大收益當(dāng)中，對REITs的收益還抱有一種懷疑的態(tài)度。


        對于今年年內(nèi)有沒有可能推出REITs，楊本軍表示這是有可能的，不過現(xiàn)在也要考慮到整個國際的宏觀形勢。中國這么多年以來完全是以銀行信貸的投資來拉動國內(nèi)的經(jīng)濟，這使得國內(nèi)的經(jīng)濟跟國家扶持是緊密相連的。如果能通過私募基金、或是房地產(chǎn)信托投資基金，對有效的控制國家的金融風(fēng)險能起到一個非常好的作用。