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房地產(chǎn)信托:是否卷土重來

時間:2008-01-30 字號:

        對于房地產(chǎn)信托,來自政策面的最新報道是,在日前舉行的中國國際私募股權投資論壇上,有官員表示,房地產(chǎn)信托投資基金這個新的金融工具既為投資房地產(chǎn)的人提供了金融產(chǎn)品,也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新的融資工具。所以應該發(fā)展房地產(chǎn)信托基金

  種種跡象表明,房地產(chǎn)信托正在卷土重來。

  用益信托工作室的統(tǒng)計顯示:2007年11月,信托公司集合資金信托計劃的63%投向金融領域,而投向房地產(chǎn)領域的則僅僅占總規(guī)模的2%。12月,這一比例卻發(fā)生了明顯的變化:該月度投向金融領域的集合資金信托計劃占總規(guī)模的49%,而房地產(chǎn)信托的占比則達到了43%。

  作為信托產(chǎn)品的“三駕馬車”之一,房地產(chǎn)信托被信托業(yè)界戲稱為“臨時牽來的馬”,而這匹支撐信托公司走過了幾年的“臨時牽來的馬”,也一直游走在政策與市場之間。2003年6月央行出臺121號文件以后,房地產(chǎn)信托在2003年第四季度出現(xiàn)“井噴”行情,投向房地產(chǎn)領域品種的數(shù)量和金額分別比第三季度增加22個、22.9億元,房地產(chǎn)信托獨占信托業(yè)“鰲頭”。隨著國家宏觀調(diào)控的展開,為落實國家宏觀調(diào)控政策,2005年9月,銀監(jiān)會發(fā)布《加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》,該文件被稱做212號文。通知要求信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務,嚴禁向項目資本金比例達不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。此舉使房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行受阻。此后,一些信托公司在房地產(chǎn)信托上采用股權投資附加回購承諾的形式希望繞開政策限制。但2006年8月,銀監(jiān)會再次下發(fā)被業(yè)界稱為54號文的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》,對信托公司開展房地產(chǎn)股權信托作出了新的規(guī)定,指出信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務,或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款,要嚴格執(zhí)行“212”號文的有關規(guī)定。2006年度,國內(nèi)集合資金信托市場共發(fā)行房地產(chǎn)信托90個,募集資金規(guī)模146.47億元,與2005年相比,發(fā)行數(shù)量下降了25.6%,發(fā)行規(guī)模下降了約6.9%。2007年3月1日,信托新政頒布實施,新的《信托公司管理辦法》明確規(guī)定,對向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的30%。這使得依靠貸款所進行的房地產(chǎn)信托受到更嚴格的限制,加之2007年股票市場走入罕見的大牛市,房地產(chǎn)信托幾近消失。

  對于房地產(chǎn)信托,政策上似乎也一直處于一種游移的狀態(tài)。雖然2005年后,隨著國家宏觀調(diào)控的展開,銀監(jiān)會先后發(fā)布了212號文和54號文,以規(guī)范房地產(chǎn)信托,防范房地產(chǎn)信托風險。但對于房地產(chǎn)信托,相關管理層也并非是“一棒子打死”的態(tài)度。事實上,相關管理層也曾研究并擬發(fā)布“房地產(chǎn)信托管理辦法”,希望將其正規(guī)化、規(guī)范化。而對于房地產(chǎn)信托,直至目前,尚有房地產(chǎn)信托究竟是宏觀調(diào)控的“漏斗”還是“補充”的爭論。“漏斗說”認為,房地產(chǎn)信托鉆政策的空子,削弱了國家對房地產(chǎn)的調(diào)控力度;而“補充說”則認為,房地產(chǎn)信托在整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求中所占份額非常小,不足以削弱國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控,相反,作為宏觀政策的補充,房地產(chǎn)信托避免了宏觀政策“一刀切”所付出的代價。對于房地產(chǎn)信托,來自政策面的最新報道是,在日前舉行的中國國際私募股權投資論壇上,有官員表示,房地產(chǎn)信托投資基金這個新的金融工具既為投資房地產(chǎn)的人提供了金融產(chǎn)品,也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新的融資工具。所以應該發(fā)展房地產(chǎn)信托基金。

  無論政策是什么樣的一種傾向,房地產(chǎn)信托具有強烈的市場需求則是鐵定的事實。在宏觀調(diào)控不斷升溫的背景下,房地產(chǎn)公司資金鏈告急。僅以融資渠道更多、資金更為充裕的上市房地產(chǎn)公司為例,去年12月20日,民生銀行(愛股,行情,資訊)披露,該行第二大股東泛海集團于11月28日、29日出售了民生銀行共計14479.1萬股股票。今年1月15日,民生銀行再次宣布,泛海集團2007年12月19日至2008年1月14日期間,通過上證所系統(tǒng)再次出售民生銀行14479.2萬股。而招商地產(chǎn)(愛股,行情,資訊)也于2007年12月28日減持ST中農(nóng)(愛股,行情,資訊)4198834股。這無疑表明了房地產(chǎn)公司資金鏈的緊張。在收益方面,去年9月,券商參與非上市公司直接股權投資得到證監(jiān)會的首肯。而券商投資房地產(chǎn)公司的方式與信托公司也基本相同,其收益為30%左右,期限一般也不長。這一收益與以前一些房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益基本吻合。這樣的收益顯然十分誘人。

  “現(xiàn)在,一些房地產(chǎn)公司融資幾乎不計成本。他們的目標只有兩個:保住項目;保住融資渠道。因此,房地產(chǎn)信托的收益只會隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的加大而更高”,一些信托公司人士對記者表示。有分析人士認為,房地產(chǎn)上市公司以前融資主要以定向增發(fā)、公開增發(fā)和公司債三種形式進行,隨著銀行貸款和資本市場融資難度的增大,很可能在繼定向增發(fā)、公開增發(fā)和公司債之后拉開“第四種融資”競賽———信托融資。

 

 

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